業主委員會可以起訴誰?

1900年 | 瀏覽:1279次 2016-04-18 15:50:56 | 分享

專業解答

貴州謀道律師事務所 | 2016-04-18 15:50:56

1、業主委員會可以起訴的范圍有哪些?

業主委員會可以以自己的名義提起訴訟,那么對提起訴訟案件的范圍有沒有限制?筆者認為,業主委員會提起訴訟案件的范圍是有一定限制的,具 體有以下二個方面的限制:

(1)訴訟內容限制。國務院《物業管理條例》對業主委員會是否可以以自己的名義提起訴訟沒有作出規定,《浙江省物業管理條例》第十七條規定:“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要,經業主大會的決定,可以以自己的名義提起訴訟”。根據上述規定,業主委員會提起訴訟,必須同時滿足二個條件:

A、屬于在物業管理活動中發生的糾紛;

B、為維護物業管理區域內業主共同權益的需要。關于前一個條件,在實踐中的理解分歧較大,新聞報道有較多的業主委員會就業主與開發商購房合同中開發商違約糾紛提起訴訟,該類訴訟,大多沒有得到法院的支持。關于第二個條件,業主委員會提起訴訟,應該基于全體業主的共同權益,而不是某部分或某個業主的利益,例如樓上業主裝修不當,造成樓下業主漏水、業主占用樓梯或過道空間造成同一單元其他業主通行障礙等等,均屬于應該個案起訴的案件,不應由業主委員會提起訴訟,設立業主委員會以自己名義提起訴訟這項制度的目的之一就是便捷訴訟,節省司法成本,可以個別提起的訴訟既沒有必要套用這個程序,業主委員會為個別業主權益提起訴訟承擔的風險和成本也加重了其他業主的負擔。

(2)訴訟對象限制。業主委員會可以以自己的名義提起訴訟,但可以向哪些人提起訴訟,或者說哪些人損害了業主的共同利益,業主委員會可以向其提起訴訟對業主和非業主使用人損害其他業主、非業主使用人利益的,只規定業主委員會應當勸阻、制止,沒有規定可以向其提起訴訟,從這條規定的內容分析,業主委員會不能向業主和非業主使用人提起訴訟,或者說業主委員會的訴訟對象是業主、非業主使用人以外的其他人。

因為業主委員會不具獨立主體資格,僅是業主大會的執行機構,代表的是全體業主的利益而不是業主委員會的利益,既然是全體業主的代表,當然就不能向作為全體中一員的某一個業主提起訴訟。業主委員會在訴訟中的非獨立的訴訟代表人地位,確定了它的訴訟對象不包括業主。

目前業主委員會的這種法律地位及其參與訴訟的現狀,導致住宅小區或其他非住宅物業在實際運作中,存在著很多問題。

2、業主委員會能起訴業主嗎?

《條例》規定的業主委員會的對外職責為選聘及監督物業公司,配合有關機關做好社會治安工作,并規定其不得從事與物業管理無關的活動。這其實是對業主委員會民事主體資格的規定,因為業主委員會代表全體業主利益,并由業主大會選舉產生,故其行為的效力將及于全體業主,且業主委員會每一委員以業主委員會名義所實施的行為,根據表見代理的原則,也將由業主委員會承擔責任。所以,為?;と逡抵韉暮戲ㄈㄒ?,業主委員會如果從事了《條例》禁止的行為,其行為將可以被認定為無效。

關于訴訟主體資格,《條例》未做明確規定,筆者認為,業主委員會有權代表全體業主進行訴訟,而無需由業主大會對每個個案單獨授權。但是,當業主委員會擬作為原告提起訴訟時,應先召開業主大會或業主代表大會討論是否起訴。

另外,關于業主委員會能否起訴業主的問題,如上海市的做法是,如果特定業主違反了業主公約,損害了全體業主或大多數業主的利益,業主委員會可以作為原告,以該特定業主為被告,提起訴訟。筆者認為此規定較合理,但與此相對應的,特定業主亦應有權起訴業主委員會。

我來補充回答這個問題:

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