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這些全會 你買房就可以自己過戶了!

發布時間:2016-11-30 11:37:21    瀏覽量(3594) 一鍵分享

買新房,是直接與開發商進行交易,交首付、辦貸款、交房即可。

本篇文章主要講二手房買賣!

而買二手房,則是與房主、中介進行交易,需要交首付辦貸款、交各種稅費,后期還需要過戶,整個的流程比較復雜,還需要擔心房子有沒有什么問題,房主和中介是否玩套路等。對于首次買房的人來說,在購買二手房時,你需要了解下面這些問題。

一、二手房買賣的條件

房屋要上市交易,需要滿足相關的條件,有房產證、土地證,并且貸款已經結清了,才可以上市交易(部分地方可以解押轉債、但是在全債務要清晰)。另外,有些房子不是普通的商品房,其性質比較特殊,比如經濟適用房、還建房、房改房、回遷房、央產房、軍產房等,上市交易的條件比較多。買房前,先要核實該房屋是否滿足上市交易的條件。

也就是說:“并不是所有房子只要付款交易簽訂一個合同就可以的。比如央產房、軍產房、保障性住房等都需要具體非常多的流程”

二、注意二手房產權風險

1、賣房人是不是房屋的真正所有者?該房屋有無產權共有人?共有人是否同意出售該房屋?

特別要注意:“遺產房、單身老人、離婚人等出售的房產。需要出售的相關證明才能過戶的”。我們遇到的單身老人售房過戶的案例也比較多。

2、房屋產權是否有糾紛?有無存在抵押、查封的情況?是否為小產權房?(眾所周知,小產權和大產權房產是不一樣的,除此之外,查封房和抵押房在房產買賣過程中產生的糾紛比例也是非常大的。)

3、同等情況下,承租人具有優先購買權,買賣不破租賃。房子如果出租給了別人,買房人需要了解租期是多長時間?過戶后是否能及時入???承租人是否放棄優先購買權等。

三、留意土地使用性質、剩余年限

很多人買房只看房產證,容易忽視了土地證。國有土地證的取得方式有兩種,一種是有償取得,即以出讓方式取得,以這種方式取得的土地,可依法轉讓。另一種是無償取得,即以劃撥方式取得,以這種方式取得的土地在轉讓前,必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金,變劃撥土地使用權為出讓土地使用權。買房的時候,要注意土地的性質,以及剩余的使用年限。

四、留意房齡大小

房齡越老,貸款的年限就越短,太老的房子,可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面,也會受到影響。由于房齡老,所以房子剩余的土地使用年限也比較短,維修費用高,持有成本增加。

五、算好買房費用

1、首付(很多客戶把首付理解為要付多少錢。)

把首付理解為付多少錢的客戶非常多,這個方面決定你所準備的資金能否買到這套房子。也決定你手里的資金可以買到多少錢的房子。(當然,如果你大把的錢等著買房子可以忽略此款?。?/span>

一般來說,購買首套房,很多城市首付比例最低為20%或30%。但是一般情況,如果是首房首貸,基本上都能享受最低首付20%的比例,

但是100萬的房子并不等于你有20萬就可以買房!

比如,總價100萬的房屋,最低首付比例為20%,則可貸款額度最高為80%。銀行的評估價一般都會有個區間(即,最高評估價和最低評估價)最高評估價和最低評估價是銀行以房產所在的區域對房產做的一個價值評估區間。比如這套100萬的房子最高評估價有可能是120萬,最低評估價有可能是90萬。

(1)、如果按最高評估價120萬:也就是說你最高可以向銀行申請120萬*80%=96萬的貸款。

(2)、如果按照最低評估價90萬:也就是說你最高可以向銀行申請90萬*80%=72萬的貸款。

注:這里就涉及到一個問題,無論你是以最高評估價還是最低評估價,評估價和房款會有一定的差距(哪怕是一塊錢的差距)這個差距是需要現金支付的。

因此,房價、評估價、首付這個環節主要涉及到你看中的這套房子需要準備多少錢,同時也涉及這個款項之間的差額以什么樣的方式支付安全(特別提醒、房產交易中的糾紛和資金安全多數出現在這個環節)。

2、稅費

稅費是二手房交易不可忽略的一個細節。

契稅:一般首套房90平及以下為1%,90-144平為1.5%,144平以上3%。(非首套另行計算)。是按照銀行的評估價而非房屋的總價來進行征收的。

如按上面舉例120萬的評估價以90平以上計算,120萬*1.5%=18000元,契稅是一定要征收的,無論你是什么條件,只要你買房,就按照對應條款征收。

增值稅及附加費:按照房產評估價的5.6%來征收,如果購買的房子,房產證滿2年,可以免征。

個稅:一般按照房屋總價的1%商鋪等房屋按照差價的20%征收。該套房屋如果房產證滿5年,且是賣房人唯一的房子,則可以免征個稅。

貸款評估費和貸款擔保費,這個根據你購房貸款的情況進行計算,

還是以上面90平以上100萬的房子進行舉例:

如按照評估價120萬:貸款120萬*80%=96萬,你的首付款為24萬, 契稅為120%1.5%=1.8萬。按房產未滿兩年:增值稅=120萬*5.6%=67200元。個稅=120萬*1%=12000元,貸款評估費96萬*0.5%=4800元,貸款擔保費:96萬*1.8%=17280元,合計:359280元。其他交易費、工本費相對較少在此不做細算。

特別提醒:如果自己確實資金比較緊張,需要滿打滿算。請根據自己的真實情況尋找專業人生進行分析和計算。以免在實際交易過程中因資金不足等問題造成違約金等損失。

六、選擇正規的中介公司

二手房交易的流程比較復雜,買賣雙方可能都不清楚怎么操作,而中介,則在買賣雙方之間起著服務和協調溝通的作用。現在各個城市大大小小的中介公司非常多,很多小中介通過一些方式騙取錢財。所以,買房一定要選擇口碑好,正規的中介。

七、合同中約定好相關事項

簽定金合同或購房合同,要約定好相關的事項。比如,由于非個人原因導致的貸款辦理不下來或不能在規定的時間內辦理下來,這個責任該由誰承擔?如何承擔?由于突然的限購或限貸政策,導致買方失去了購房資格或者需要提高首付比例,買方毀約是否不需要承擔責任等。房屋的交付狀況是怎樣,是否帶裝修帶家電?家電家具的數量需要清點好,并寫在合同中。賣方因房價上漲等各種原因不想賣房,如何賠償等。所有的事項都需要在合同中約定好,一旦發生糾紛,合同就是維權的法律依據。

八、過戶注意事項

買房后,一定要及時過戶,只有過戶了,房子才真正屬于你。過戶的時候,要注意房產證、土地證、水卡、電卡、燃氣卡等,都是需要過戶到買方的名下的。另外,注意原來的房主,有沒有水電費、物業費、燃氣費等未結清的。

此外,在買二手房時,和新房一樣,需要考察小區的環境、物業、交通、周邊配套,以及房子的戶型、質量好壞等。另外,很多人買二手房害怕買到兇宅,這就需要去詢問周邊的居民,并在網上查詢相關的資料了。對于首次置業,買二手房的人來說,買房前一定要做好相關的功課,避免出現大的問題。

看完本文的介紹,對于二手房買賣,應該有一個比較完整的思路了,希望能對您有所幫助。



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